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宜宾市物业管理暂行办法

2020-06-04

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宜宾市物业管理暂行办法

(宜府发[2004]52号)


第一章总则

   第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定,结合宜宾市实际,制定本暂行办法。
   第二条在宜宾市行政区域内从事物业管理活动,适用本暂行办法。
   第三条宜宾市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
   各县人民政府房地产行政主管部门负责指导、监督本辖区内物业管理活动。
   第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
   第五条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第二章业主及业主大会

   第六条房屋的所有人为业主。
     业主在物业管理活动中,依法享有下列权利:
   (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
   (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
   (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
   (四)参加业主大会会议,行使投票权;
   (五)选举业主委员会,并享有被选举权;
   (六)监督业主委员会的工作;
   (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
   (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
   (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
   (十)法律、法规规定的其他权利。
   第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
   (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
   (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
   (三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定;
   (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
   (五)按时缴纳物业服务费用;
   (六)法律、法规规定的其他义务。
   第八条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
   一个物业管理区域成立一个业主大会。
   业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
   业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
   业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
   第九条业主筹备成立业主大会的,可以在物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)、社区组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
   筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。
   筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
   第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
   物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会。
   业主大会会议可以邀请物业所在地的居民委员会、管段民警和物业使用人代表列席。
   第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
   业主可以委托代理人参加业主大会会议。
   业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
   第十二条业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体操作办法按照省有关规定执行。
   第十三条业主大会履行下列职责:
   (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
   (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
   (三)选聘、解聘物业管理企业;
   (四)决定专项维修资金使用、筹集方案,并监督实施;
   (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
   (六)法律、法规或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责。
   第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
   业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
   召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
   第十五条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1—2人。
   第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案,备案时须提交:
   (一)业主委员会的成立情况报告;
   (二)业主大会议事规则;
   (三)业主公约;      
   (四)业主委员会委员名单;
   (五)其他相关资料。
   第十七条业主委员会成员应当符合下列条件:
   (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
   (二)遵守国家有关法律、法规;
   (三)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
   (四)热心公益事业、责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
   (五)具有一定的组织能力;
   (六)具备必要的工作时间。
   第十八条业主委员会是业主大会的执行机构,应履行下列职责:
   (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
   (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
   (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
   (四)监督业主遵守业主公约;
   (五)业主大会赋予的其他职责。
   第十九条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出规定。
   第二十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
   业主大会、业主委员会作出的决定,违反法律、法规的,物业所在地的房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤消其决定,并通告全体业主。
   第二十一条业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
   在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
   住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。  

第三章前期物业管理

   第二十二条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。签订合同时,应当使用建设部印制的《前期物业服务协议》(示范文本)。
   第二十三条建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约、对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
   建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
   第二十四条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
   物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
   业主临时公约内容拟定可以参照本暂行办法第二十五条规定执行。
   第二十五条业主公约应当包括以下内容:
   (一)物业的名称、地点、面积及户数;
   (二)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益;
   (三)业主参与物业管理的权利;
   (四)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;
   (五)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管;
   (六)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;
   (七)违反业主公约的责任。
   第二十六条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
   住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
   前期物业管理招标投标具体管理办法应当依照国家建设部有关规定执行。
   第二十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
   前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
   第二十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
   第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
   (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;
   (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
   (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
   (四)物业管理所必需的其它资料。
   物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
   第三十条建设单位应当按照国家规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
   物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
   第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。  

第四章物业管理服务

   第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
   第三十三条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地的市人民政府房地产行政主管部门申请资质:
   (一)营业执照;
   (二)企业章程;
   (三)验资证明;
   (四)企业法定代表人的身份证明;
   (五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
   新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。
   第三十四条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
   第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。签订合同时,应当使用建设部印制的物业服务合同示范文本。物业服务合同应载明以下内容:
   (一)物业管理事项;
   (二)服务质量;
   (三)服务费用;
   (四)双方的权利和义务;
   (五)专项维修资金的管理与使用;
   (六)物业管理用房;
   (七)合同期限;
   (八)违约责任;
   (九)其他约定事项。
   物业服务合同签订后,应报房地产行政主管部门备案。
   第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
   物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。
   第三十七条物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业的验收手续。
   业主委员会应当向物业管理企业移交本暂行办法第二十九条规定的资料。
   第三十八条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。
   企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日内,到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
   第三十九条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后15日内,到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
   第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照约定的内容进行公示。物业服务费的收取和使用应按照《宜宾市物业服务收费管理办法》等规定执行。
   第四十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、卫生、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
   第四十二条城市供水压力达到的地方或建筑物,供水单位应收费到最终用户,现供水单位没有向最终用户收费的,通过实行“一户一表”改造工程后,向最终用户收费。供水压力达不到的地方或建筑物,实施二次加压供水,设施设备产权移交给供水单位的,由供水单位负责二次供水的维护管理,按物价部门审批的二次加压供水费用标准向最终用户收取。
   第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
   业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。
   物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
   已竣工但尚未出售,或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
   第四十四条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
   有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
   第四十五条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业应在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
   物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
   第四十六条房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。  

第五章物业的使用与维护

   第四十七条物业使用中禁止下列行为:
   (一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌;
   (二)擅自改变物业专用部分、部分共用部分、全体共用部分的用途;
   (三)违章搭建、改建或以其他方式改变物业专用部分和共用部分;
   (四)损坏物业共用设施、设备及场地,擅自移动共用设施、设备;
   (五)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;
   (六)排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间和规定标准的噪声;
   (七)未经许可设置营业摊点;
   (八)利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动;
   (九)业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。
   第四十八条物业管理小区生活废旧弃物的清运、收集、运输和处理等环境卫生管理应当按照省、市有关规定执行。
   第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
   业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
   第五十条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
   因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
   业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
   第五十一条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
   前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
   第五十二条业主(装修人)需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。
   第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家的有关规定交纳专项维修资金。
   专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
   专项维修资金收取、使用、管理的办法,按照国家的有关规定执行。
   第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
   第五十五条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
   责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。  

第六章罚则

   第五十六条有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门依照国务院《物业管理条例》的有关规定予以查处。
   (一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;
   (二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
   (三)不移交有关资料的;
   (四)未取得资质证书从事物业管理或者以欺骗手段取得资质证书的;
   (五)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;    
   (六)物业管理企业将一个物业管理小区的全部物业管理一并委托他人的;
   (七)挪用专项维修资金的;
   (八)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的;
   (九)未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;
   (十)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
   (十一)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
   (十二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
   第五十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业管理费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
   第五十八条业主以业主大会或业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
   第五十九条房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员,在实施物业管理监督活动中有违规违法行为的,应依法予以查处。

第七章附则

   第六十条本暂行办法下列用语的含义为:
   物业,是指已通过竣工验收的房屋等建筑和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。
   物业管理,是指业主通过选聘的物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
   物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
   业主,是指房屋的所有权人。 宜宾市物业管理暂行办法(宜府发[2004]52号)

宜府发[2004]52号
2004年9月21日

第一章总则

   第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定,结合宜宾市实际,制定本暂行办法。
   第二条在宜宾市行政区域内从事物业管理活动,适用本暂行办法。
   第三条宜宾市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
   各县人民政府房地产行政主管部门负责指导、监督本辖区内物业管理活动。
   第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
   第五条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第二章业主及业主大会

   第六条房屋的所有人为业主。
     业主在物业管理活动中,依法享有下列权利:
   (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
   (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
   (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
   (四)参加业主大会会议,行使投票权;
   (五)选举业主委员会,并享有被选举权;
   (六)监督业主委员会的工作;
   (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
   (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
   (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
   (十)法律、法规规定的其他权利。
   第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
   (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
   (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
   (三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定;
   (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
   (五)按时缴纳物业服务费用;
   (六)法律、法规规定的其他义务。
   第八条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
   一个物业管理区域成立一个业主大会。
   业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
   业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
   业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
   第九条业主筹备成立业主大会的,可以在物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)、社区组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
   筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。
   筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
   第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
   物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会。
   业主大会会议可以邀请物业所在地的居民委员会、管段民警和物业使用人代表列席。
   第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
   业主可以委托代理人参加业主大会会议。
   业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
   第十二条业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体操作办法按照省有关规定执行。
   第十三条业主大会履行下列职责:
   (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
   (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
   (三)选聘、解聘物业管理企业;
   (四)决定专项维修资金使用、筹集方案,并监督实施;
   (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
   (六)法律、法规或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责。
   第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
   业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
   召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
   第十五条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1—2人。
   第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案,备案时须提交:
   (一)业主委员会的成立情况报告;
   (二)业主大会议事规则;
   (三)业主公约;      
   (四)业主委员会委员名单;
   (五)其他相关资料。
   第十七条业主委员会成员应当符合下列条件:
   (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
   (二)遵守国家有关法律、法规;
   (三)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
   (四)热心公益事业、责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
   (五)具有一定的组织能力;
   (六)具备必要的工作时间。
   第十八条业主委员会是业主大会的执行机构,应履行下列职责:
   (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
   (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
   (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
   (四)监督业主遵守业主公约;
   (五)业主大会赋予的其他职责。
   第十九条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出规定。
   第二十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
   业主大会、业主委员会作出的决定,违反法律、法规的,物业所在地的房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤消其决定,并通告全体业主。
   第二十一条业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
   在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
   住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。  

第三章前期物业管理

   第二十二条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。签订合同时,应当使用建设部印制的《前期物业服务协议》(示范文本)。
   第二十三条建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约、对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
   建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
   第二十四条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
   物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
   业主临时公约内容拟定可以参照本暂行办法第二十五条规定执行。
   第二十五条业主公约应当包括以下内容:
   (一)物业的名称、地点、面积及户数;
   (二)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益;
   (三)业主参与物业管理的权利;
   (四)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;
   (五)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管;
   (六)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;
   (七)违反业主公约的责任。
   第二十六条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
   住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
   前期物业管理招标投标具体管理办法应当依照国家建设部有关规定执行。
   第二十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
   前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
   第二十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
   第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
   (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;
   (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
   (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
   (四)物业管理所必需的其它资料。
   物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
   第三十条建设单位应当按照国家规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
   物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
   第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。  

第四章物业管理服务

   第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
   第三十三条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地的市人民政府房地产行政主管部门申请资质:
   (一)营业执照;
   (二)企业章程;
   (三)验资证明;
   (四)企业法定代表人的身份证明;
   (五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
   新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。
   第三十四条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
   第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。签订合同时,应当使用建设部印制的物业服务合同示范文本。物业服务合同应载明以下内容:
   (一)物业管理事项;
   (二)服务质量;
   (三)服务费用;
   (四)双方的权利和义务;
   (五)专项维修资金的管理与使用;
   (六)物业管理用房;
   (七)合同期限;
   (八)违约责任;
   (九)其他约定事项。
   物业服务合同签订后,应报房地产行政主管部门备案。
   第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
   物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。
   第三十七条物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业的验收手续。
   业主委员会应当向物业管理企业移交本暂行办法第二十九条规定的资料。
   第三十八条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。
   企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日内,到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
   第三十九条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后15日内,到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
   第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照约定的内容进行公示。物业服务费的收取和使用应按照《宜宾市物业服务收费管理办法》等规定执行。
   第四十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、卫生、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
   第四十二条城市供水压力达到的地方或建筑物,供水单位应收费到最终用户,现供水单位没有向最终用户收费的,通过实行“一户一表”改造工程后,向最终用户收费。供水压力达不到的地方或建筑物,实施二次加压供水,设施设备产权移交给供水单位的,由供水单位负责二次供水的维护管理,按物价部门审批的二次加压供水费用标准向最终用户收取。
   第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
   业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。
   物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
   已竣工但尚未出售,或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
   第四十四条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
   有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
   第四十五条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业应在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
   物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
   第四十六条房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。  

第五章物业的使用与维护

   第四十七条物业使用中禁止下列行为:
   (一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌;
   (二)擅自改变物业专用部分、部分共用部分、全体共用部分的用途;
   (三)违章搭建、改建或以其他方式改变物业专用部分和共用部分;
   (四)损坏物业共用设施、设备及场地,擅自移动共用设施、设备;
   (五)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;
   (六)排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间和规定标准的噪声;
   (七)未经许可设置营业摊点;
   (八)利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动;
   (九)业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。
   第四十八条物业管理小区生活废旧弃物的清运、收集、运输和处理等环境卫生管理应当按照省、市有关规定执行。
   第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
   业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
   第五十条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
   因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
   业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
   第五十一条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
   前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
   第五十二条业主(装修人)需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。
   第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家的有关规定交纳专项维修资金。
   专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
   专项维修资金收取、使用、管理的办法,按照国家的有关规定执行。
   第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
   第五十五条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
   责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。  

第六章罚则

   第五十六条有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门依照国务院《物业管理条例》的有关规定予以查处。
   (一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;
   (二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
   (三)不移交有关资料的;
   (四)未取得资质证书从事物业管理或者以欺骗手段取得资质证书的;
   (五)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;    
   (六)物业管理企业将一个物业管理小区的全部物业管理一并委托他人的;
   (七)挪用专项维修资金的;
   (八)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的;
   (九)未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;
   (十)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
   (十一)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
   (十二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
   第五十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业管理费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
   第五十八条业主以业主大会或业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
   第五十九条房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员,在实施物业管理监督活动中有违规违法行为的,应依法予以查处。

第七章附则

   第六十条本暂行办法下列用语的含义为:
   物业,是指已通过竣工验收的房屋等建筑和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。
   物业管理,是指业主通过选聘的物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
   物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
   业主,是指房屋的所有权人。
   前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
   物业管理企业,是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照,接受业主或者业主委员会的委托,根据物业服务合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。
   物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
   业主公约,是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,经业主大会讨论审议通过,对全体业主具有约束力。
   共用部位,是指住宅的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
   共用设施设备,是指住宅区(楼)内,建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。
   第六十一条本暂行办法由市房地产行政管理部门负责解释。
   第六十二条本暂行办法自发布之日起施行。


   前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
   物业管理企业,是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照,接受业主或者业主委员会的委托,根据物业服务合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。
   物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
   业主公约,是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,经业主大会讨论审议通过,对全体业主具有约束力。
   共用部位,是指住宅的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
   共用设施设备,是指住宅区(楼)内,建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。
   第六十一条本暂行办法由市房地产行政管理部门负责解释。
   第六十二条本暂行办法自发布之日起施行。


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